Locuiți de zeci de ani într-un imobil vechi din București, cu mai multe corpuri de clădire și o curte pe care o folosesc toți vecinii. Într-o zi primiți o citație: un alt proprietar din curte cere instanței partajul curții comune, adică împărțirea terenului liber dintre clădiri, cu loturi atribuite pe nume. Dacă cererea ar fi admisă, ați putea pierde accesul obișnuit la locuință, spațiul din fața casei sau chiar anexele pe care le-ați cumpărat odată cu apartamentul.
Situația nu este rară. În Capitală există multe imobile naționalizate care au fost vândute ulterior pe bucăți: apartamentele către foștii chiriași, spațiile comerciale către societăți, iar o parte a rămas în proprietatea statului. Toți acești proprietari folosesc același teren, dar nu au neapărat aceleași drepturi asupra lui. O sentință recentă, obținută de echipa Bastucescu & Pârvu, clarifică o întrebare practică: poate fi împărțită prin partaj curtea care asigură accesul la toate clădirile? Răspunsul instanței a fost nu.
În acest articol vă explicăm, pe înțelesul oricui, ce înseamnă partajul, de ce o curte comună nu poate fi împărțită și ce merită să verificați dacă dețineți o locuință sau un spațiu comercial într-un astfel de imobil.
Ce este partajul și când poate fi cerut
Partajul presupune o coproprietate
Partajul, numit și ieșire din indiviziune, este procedura prin care mai mulți proprietari ai aceluiași bun încetează să-l dețină împreună. Codul civil pornește de la o regulă simplă: nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune (art. 669 Cod civil). Dacă dețineți împreună cu fratele dumneavoastră un teren moștenit, oricare dintre voi poate cere instanței să-l împartă sau să-l atribuie unuia dintre voi, cu plata unei sume de echilibrare, numită sultă.
Condiția esențială este ca bunul să fie, într-adevăr, deținut în comun, pe cote-părți. Dacă o construcție are un singur proprietar, nu există nimic de împărțit. O cerere de partaj asupra unui bun care aparține exclusiv altcuiva nu poate fi primită de instanță.
Coproprietatea forțată: excepția de la regula partajului
Codul civil prevede și o formă specială de proprietate comună, numită coproprietate forțată (art. 646 Cod civil). Ea privește bunurile care, prin natura sau destinația lor, servesc în mod permanent mai multor proprietăți și nu pot fi folosite separat fără a le afecta pe celelalte.
Cel mai cunoscut exemplu sunt părțile comune ale unui bloc: scara, holurile, acoperișul, terenul pe care se află clădirea (art. 649 Cod civil). Niciun proprietar de apartament nu poate cere să i se atribuie „partea lui” de scară. Același raționament se aplică unei curți care face legătura între mai multe clădiri și fără de care acestea nu pot fi folosite normal.
Diferența practică este importantă. O coproprietate obișnuită poate înceta oricând prin partaj. O coproprietate forțată nu poate înceta prin partaj cât timp bunul își păstrează destinația de folosință comună.
Imobilele naționalizate: cine deține, de fapt, curtea?
Răspunsul pare evident pentru cei care folosesc curtea de zeci de ani: „este a noastră, a tuturor”. Din punct de vedere juridic, lucrurile sunt mai nuanțate. Drepturile fiecărui proprietar depind de legea în baza căreia și-a cumpărat locuința sau spațiul și de ce scrie, concret, în contractul de vânzare.
Foștii chiriași care au cumpărat prin Legea nr. 112/1995
Mulți locatari ai caselor naționalizate și-au cumpărat locuințele în anii ’90, în baza Legii nr. 112/1995. Această lege permitea vânzarea apartamentului împreună cu terenul aferent, adică terenul de sub construcție. Terenul care depășea această suprafață a rămas în proprietatea statului (art. 26 din Legea nr. 112/1995 și art. 33 din HG nr. 20/1996).
Pentru curtea din jurul clădirilor, foștii chiriași au încheiat adesea contracte de închiriere. Acest detaliu contează: dacă plătiți chirie pentru o porțiune de curte, contractul confirmă că nu sunteți proprietarul ei. Puteți să o folosiți legal, dar nu puteți cere să vi se atribuie în proprietate printr-un partaj.
Cumpărătorii de spații comerciale prin Legea nr. 550/2002
Spațiile comerciale din aceleași imobile au fost vândute, de regulă, în baza Legii nr. 550/2002. Potrivit art. 13 din această lege, terenul se vinde împreună cu spațiul comercial, dar numai terenul aferent acelui spațiu. Cumpărătorul nu devine automat proprietar pe întreaga curte, ci doar pe suprafața indicată în contract, de multe ori o cotă mică, neindividualizată.
Terenul rămas în proprietatea statului
Construcțiile și terenurile care nu au fost vândute rămân, de regulă, în proprietatea statului sau a unității administrativ-teritoriale, în cazul Bucureștiului a Municipiului București. Acestea nu pot fi atribuite unui alt proprietar din curte doar pentru că se află în vecinătatea lui sau pentru că sunt degradate.
Pe scurt, într-un imobil naționalizat, curtea este adesea un mozaic de drepturi diferite: o parte este a statului, o parte este închiriată, iar o cotă mică poate aparține cumpărătorilor de spații comerciale. Calitatea de coproprietar nu rezultă automat din faptul că locuiți sau aveți o afacere în imobil.
Un caz recent: partajul curții comune, respins în totalitate
Situația imobilului
Imobilul în discuție, situat în București, are un teren de 1.602 mp pe care se află 12 corpuri de clădire. Construcțiile ocupă 877 mp, iar restul de 725 mp este teren liber, folosit ca acces și curte. Locuințele au fost cumpărate de foștii chiriași în baza Legii nr. 112/1995, iar spațiile comerciale au fost vândute în 2017 unei societăți, în baza Legii nr. 550/2002. Celelalte construcții au rămas în proprietatea Municipiului București.
Ce s-a cerut în instanță
Societatea care deținea spațiile comerciale a cerut ieșirea din indiviziune asupra terenului. A solicitat să i se atribuie mai multe corpuri de clădire aparținând municipiului, împreună cu terenul liber din jurul lor, și formarea unui culoar de acces de 242 mp, care să rămână în comun cu ceilalți proprietari. O familie de locatari a formulat la rândul ei o cerere, prin care a solicitat atribuirea unor construcții anexe și împărțirea curții.
Clienții noștri, trei familii proprietare de apartamente în imobil, riscau să piardă curtea comună și două magazii pe care le dobândiseră prin contractul de vânzare.
Cum am construit apărarea
Am susținut că partajul nu era posibil, pentru că nu exista o coproprietate pe cote-părți care să poată fi încetată. Apărarea s-a sprijinit pe trei argumente:
- Construcțiile nu aveau mai mulți proprietari. Fiecare corp de clădire avea un singur titular, așa că cererea de atribuire a acestor construcții nu putea fi primită.
- Bunurile clienților erau dovedite prin acte. Am arătat, pe baza contractului de vânzare, că două dintre anexele revendicate erau magaziile dobândite de clienții noștri.
- Fără probe care să prelungească inutil procesul. Ne-am opus expertizei de evaluare și audierii de martori cerute de celelalte părți. Instanța le-a respins ca neutile, iar cauza a fost soluționată pe baza probelor deja existente la dosar.
Ce a reținut instanța
Instanța a respins în totalitate atât cererea principală, cât și cererea formulată de cealaltă familie de locatari. Motivarea se sprijină pe patru idei:
- Construcțiile nu pot fi partajate. Partajul presupune existența unei coproprietăți (art. 669 Cod civil), iar fiecare construcție avea un singur proprietar.
- Foștii chiriași nu sunt coproprietari ai curții. Prin cumpărarea locuinței în baza Legii nr. 112/1995, au dobândit doar terenul de sub construcție. Contractele de închiriere pentru curte confirmă acest lucru.
- Societatea a dobândit doar terenul aferent spațiilor comerciale. O eventuală coproprietate putea privi cel mult 60 mp neindividualizați.
- Curtea comună este în coproprietate forțată. Terenul liber dintre clădiri servește ca acces și este necesar pentru folosirea normală a tuturor construcțiilor (art. 646 și art. 649 Cod civil). O astfel de coproprietate nu poate înceta prin partaj. Chiar propunerea de a păstra un culoar de acces în comun confirma această natură a terenului.
Instanța a obligat totodată partea care a inițiat procesul să plătească familiilor apărate de noi cheltuielile de judecată, inclusiv onorariile avocațiale.
Ce înseamnă această clarificare pentru proprietari
O sentință pronunțată într-un dosar nu se aplică automat altor situații, iar fiecare imobil are particularitățile lui. Raționamentul instanței oferă însă repere utile pentru oricine deține o locuință sau un spațiu într-un imobil cu mai multe corpuri de clădire.
Accesul la locuință rămâne protejat
Curtea care asigură trecerea către toate clădirile nu poate fi transformată în loturi private printr-un partaj. Un exemplu concret: dacă singura cale de acces spre locuința dumneavoastră traversează terenul din fața unui spațiu comercial, proprietarul acelui spațiu nu poate obține în instanță atribuirea terenului și îngrădirea lui, cât timp terenul servește tuturor construcțiilor.
Bunurile cumpărate prin contract nu pot fi atribuite altcuiva
Magaziile, garajele sau anexele trecute în contractul de vânzare sunt ale dumneavoastră. Nu pot fi incluse în lotul altui proprietar doar pentru că acesta le folosește sau le consideră părăsite. Contractul este dovada principală, de aceea merită păstrat și citit cu atenție.
Calitatea de coproprietar se verifică, nu se presupune
Faptul că locuiți de mult timp în imobil sau că plătiți chirie pentru o parte din curte nu vă face coproprietar. La fel, cumpărarea unui spațiu comercial nu aduce automat drepturi asupra întregului teren. Această claritate funcționează în ambele sensuri: vă protejează atunci când alții cer mai mult decât le revine și vă ajută să evaluați realist propriile pretenții.
Costul apărării poate fi recuperat
Partea care pierde procesul poate fi obligată să suporte cheltuielile de judecată ale celeilalte părți, inclusiv onorariile avocaților, în limitele stabilite de instanță. Pentru proprietarii chemați în judecată fără temei, acest aspect reduce povara financiară a unui proces pe care nu l-au dorit.
Un proces fără probe inutile este un proces mai scurt
Când o probă nu poate schimba soluția, de exemplu o evaluare a unui teren care oricum nu poate fi împărțit, administrarea ei doar prelungește procesul și crește costurile. Opoziția argumentată la astfel de probe face parte dintr-o apărare eficientă.
Ce documente merită verificate dacă dețineți un bun într-un astfel de imobil
Informațiile de mai jos au caracter general și nu înlocuiesc analiza situației dumneavoastră concrete. Ele vă ajută însă să fiți pregătit înainte de o discuție cu un avocat sau înainte de a semna un act:
- Contractul de vânzare a locuinței sau a spațiului. Verificați legea în baza căreia a fost încheiat, suprafața de teren indicată și dacă terenul este descris ca teren sub construcție, cotă indiviză sau suprafață individualizată.
- Anexele și schițele contractului. Magaziile, garajele sau alte construcții anexe trebuie să apară explicit.
- Contractele de închiriere pentru teren. Dacă plătiți chirie pentru o parte din curte, contractul arată cine este proprietarul acelei suprafețe.
- Extrasul de carte funciară. Acesta indică situația înscrisă oficial a imobilului și eventualele sarcini sau litigii notate.
- Corespondența cu autoritățile locale. Cererile de cumpărare sau de atribuire a unor terenuri sau construcții, depuse de dumneavoastră sau de vecini, pot influența situația juridică a curții.
Dacă sunteți pe punctul de a cumpăra un spațiu comercial sau o locuință într-un imobil naționalizat, o verificare juridică prealabilă a acestor documente vă arată exact ce cumpărați, inclusiv ce drepturi aveți asupra curții și ce limite trebuie să respectați.
Cum vă poate ajuta Bastucescu & Pârvu
Echipa noastră are o experiență cumulată de peste 27 de ani în dreptul civil și comercial. Ne concentrăm pe soluții clare, adaptate obiectivelor dumneavoastră, fie că vorbim de protejarea unei locuințe, fie de un spațiu folosit în activitatea unei firme. În situații precum cea descrisă, vă putem sprijini în mai multe etape.
Analiza actelor de proprietate
Înainte de orice decizie, verificăm contractele, anexele, contractele de închiriere și extrasele de carte funciară. Vă explicăm ce drepturi aveți efectiv asupra construcțiilor și a terenului, fără termeni juridici inutili. Această analiză face parte din serviciile noastre de consultanță juridică, care includ opinii juridice și redactarea sau negocierea contractelor.
Reprezentarea în litigiile civile privind imobilele
Dacă ați fost chemat în judecată într-o acțiune de partaj sau dacă trebuie să vă apărați drepturile asupra unui bun, vă reprezentăm în fața instanței. Construim apărarea pe documente, alegem probele care contează și ne opunem celor care doar prelungesc procesul. Detalii despre modul în care lucrăm găsiți pe pagina dedicată litigiilor civile și comerciale. Rezultatul unui proces depinde de probele și de particularitățile fiecărui dosar, de aceea vă prezentăm de la început, onest, atât argumentele, cât și riscurile.
Verificarea juridică înainte de cumpărare
Pentru companiile care achiziționează spații comerciale în imobile cu regim juridic complicat, efectuăm verificări juridice prealabile (due diligence). Astfel știți dinainte ce teren cumpărați, ce acces aveți și ce pretenții pot avea vecinii sau autoritățile. Puteți afla mai multe despre aceste servicii pe pagina de servicii juridice corporate.
Disponibilitate și răspuns rapid
Când primiți o citație, timpul contează: termenele pentru întâmpinare sunt scurte. Ne străduim să răspundem rapid și să vă spunem clar, de la prima discuție, care sunt pașii următori. Puteți cunoaște avocații care lucrează la astfel de dosare pe pagina echipei Bastucescu & Pârvu.
Concluzie: partajul curții comune nu este o cale de a prelua terenul vecinilor
Într-un imobil naționalizat, curtea dintre clădiri este adesea mai mult decât un spațiu liber: este calea de acces și condiția de folosire normală pentru toate construcțiile. Atunci când îndeplinește acest rol, terenul se află în coproprietate forțată, iar partajul curții comune nu poate fi cerut. Construcțiile cu un singur proprietar nu pot fi împărțite, iar foștii chiriași sau cumpărătorii de spații comerciale au doar drepturile prevăzute în contract și în legea în baza căreia au cumpărat.
Pentru proprietari, concluzia practică este simplă: drepturile se citesc în acte, nu se deduc din folosința de zi cu zi. Dacă ați primit o citație într-o acțiune de partaj, dacă vă gândiți să cumpărați un spațiu într-un astfel de imobil sau doar vreți să știți exact ce vă aparține, o analiză făcută la timp vă poate scuti de un proces lung.
Vă invităm la o discuție despre situația dumneavoastră. Puteți programa o consultanță direct de pe site, iar un avocat din echipă vă va contacta pentru a stabili detaliile.
